国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
“人间真实”才是《打开生活的正确方式》****** 正在播出的剧集《打开生活的正确方式》热度值稳定，位列优酷平台在播剧的第二名。偏向合家欢的剧情和主打中年人生活图鉴的定位，集纳黄渤、梅婷、朱珠、田雨、王志飞、韩童生等一众实力派高口碑演员，不仅开播后未见大热，新近豆瓣评分更低至4.6分，有些令人难以置信。 业内人士认为，轻喜剧路线和“合家欢”电视剧的属性本具有最广泛的收视人群基础，然而也正因如此，人物设定不合理、故事展开和情节推进缺少“抓地感”，无法激发共鸣的时候，来自观众的低分与吐槽也会“火力”集中。这提醒着创作者们，现实题材创作需认真回归生活本地、紧扣时代节拍，才能与当代观众形成同频共振。 在酸甜苦辣中品味人生百态 虽说人间烟火气可以抚慰人心，但身处其中却也不得不品尝各种酸甜苦辣。《打开生活的正确方式》涉及了当代中年人面对的职场关系、情感纠葛、子女教育、父母代际观念冲突等多元的现实话题。主创选择用轻喜剧的形式应对“困顿中年”的沉重性，在拆解种种生活烦恼的同时，找寻“笑着前行”的慰藉与力量。 当初恋女友和现任妻子坐在一辆车中，对中年男人来说是一个什么样的修罗场？由黄渤饰演的汽车销售公司经理边亮，一边开着车一边小心翼翼地引导话题走向，生怕妻子产生什么误会。俗话说“人到中年万事忧”，刚刚置换了一套大房子、并且即将升任公司副总的边亮春风得意之际却突逢“惊喜”，从总公司空降来考察人事的领导，竟然是自己的初恋女友冬晓。二十年前两个人的分手并不愉快，如今的冬晓也没打算公私分明，不仅明示自己要介入边亮的婚姻感情生活，还在工作中处处针对。等焦头烂额的边亮好不容易化解了与初恋女友之间的尴尬关系，几乎板上钉钉的晋升副总的机会又被空降来的董事长亲戚抢走。努力工作多年却不敌竞争对手的血缘关系，边亮在找朋友发泄完满腹牢骚后回归了平常心，显示出当代中年人特有的应对外界纷扰的“钝感力”。 公司里不顺心，回到家里又要面对不同代际关系的烦心事。儿子学习成绩不好，夫妻两个想着把儿子送出国留学，却被中介骗走一百万，而儿子对出国留学又非常抵触。小的不听话，老的也不省心。边亮的“老顽童”父亲，就喜欢和孙子一起打网游……《打开生活的正确方式》就是用这样细碎却娓娓道来的方式，勾勒着中年生活的种种尴尬与烦恼。 出色演技撑不起套路化情节和不合理人设 在《打开生活的正确方式》里，黄渤、梅婷、朱珠、田雨、王志飞、韩童生等“中戏骨”、“老戏骨”贡献了出色的演技，他们的表演松弛自然、贴近生活，符合各自的年龄和身份特征。例如黄渤在表现成熟与洒脱的同时，也演出了中年人满满的疲惫感。 不过，让观众信服的人物设定，不能仅靠演员的演技支撑。例如由朱珠饰演的冬晓不仅事业有成，而且明艳动人、美丽大方。而面对这样一个优秀前女友的“咄咄逼人”，虽然边亮对婚姻和妻子的态度始终“坚定不移”，但情节展开中又出现了许多“迷惑行为”。在初恋女友冬晓提出一起去试婚纱的要求后，边亮不仅答应还很快乐地拍了四套婚纱照；日常工作中两人的身体接触也缺少应有的“边界感”，这就与男主思虑成熟、做事稳重的人设有些自相矛盾。此外，剧中围绕着边亮和前女友之间的戏剧性“名场面”也过于频繁与刻意，也难怪不少网友们对此类情节心生反感——无论中年生活是一地鸡毛的热闹嘈杂，或静水微澜的岁月画卷，众多实力派演员都值得更真挚鲜活的故事，或者更有讨论价值的话题深度，而不应让观众打出“太俗套”的低分。(本报记者 卫中) (来源：文汇报 2023年2月3日 第6版) 天天彩票地图 |
